Долевое участие в строительстве — 214 ФЗ, нововведения и поправки
О чём говорит ФЗ о долевом строительстве №214
Настоящий федеральный закон был принят 30 декабря 2004 года. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства, то есть процесс постройки новых домов за счёт граждан или юридических лиц.
В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2016 году. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный. Несмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты. В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу. Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства. Больше никаких поправок в 2016 году не было.
Очень много изменений было внесено в банкротное законодательство в 2015 году. Законодатель обязал делать специальные счета, с которых могут списывать деньги только для долевого участия в строительстве. Пополнять этот счёт могут только участники долевого строительства с согласия общего собрания дольщиков.
Что изменилось в последней редакции ФЗ-214
Последние изменения были внесены в июле 2016 года. Эти изменения вступили в законную силу с 1 января 2018 года. Они коснулись важных моментов:
Была включена статья 3.1. «Раскрытие информации застройщиком». Теперь застройщик обязан отчитываться о своей деятельности на собственном сайте или на сайте поручителя. В этой статье указано, какую информацию должен выкладывать застройщик.
Изменения коснулись и договора об участии в долевом (ДДУ) строительстве. Теперь необходимо конкретно расписывать объект долевого строительства, который необходимо передать в эксплуатацию.
Более подробно раскрывается ст. 5 «Цена договора». Там чётко прописано из чего может складываться цена. Оплата производится после государственной регистрации договора.
Были внесены изменения в ст. 6. Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.
Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
Изменения внесены в ст. 7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.
В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств». Изменения коснулись проектной декларации, расширились правовые возможности этого документа. Теперь это официальный документ, который включает факты, влекущие юридические последствия для застройщика.
ФЗ 214-я последняя редакция от 03.07.2016 Всего было включено 72 изменения. Мы поговорили о самых важных.
ФЗ 214: изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года Многие изменения уже вступили в январе 2018 года. Но есть некоторые поправки, которые вступят в законную силу только летом 2018 года. Первое изменение коснётся уставного капитала строительной компании. Теперь компания должна полностью заплатить сумму для уставного капитала. В противном случае она не сможет принимать денежные средства от дольщиков. Законодатель решил, что именно так можно отсеять слабые компании. Уставной капитал будет зависеть от площади квартиры и помещений, которые не предназначены для проживания. В закон внесут конкретные поправки по этому поводу:
Если площадь не более 1.5. кв. м., то уставной капитал должен быть 2.5. млн рублей.
Если площадь более 500 тыс. кв. м., то уставной капитал должен быть не менее 1.5. млрд рублей.
В том случае, если суммы не будет хватать, то застройщик может привлечь поручителей. То есть, подписать с другими компаниями договор и объединить капиталы. Стоит отметить: если застройщик не сможет довести строительство до конца, то это должны сделать его поручители. То есть, договор поручительства действует в своей обычной форме.
Дольщики имеют право знать поручителей, а также условия, на которых был составлен договор с ними. Срок договора должен быть составлен минимум на 2 года дольше срока сдачи жилья в эксплуатацию.
Новая гарантия — эскроу-счет
Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счёт. Раньше деньги перенаправлялись на счёт застройщика.
Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.
В новую редакцию фз будут включены сведения о специальном счёте, который станет обязательным для участия в строительстве.
Стоит отметить: Законодатель предлагает открывать счета по ДДУ только тем банкам,в которых размещены средства федеральной казны на банковские депозиты. Список таких учреждений будет опубликовываться на сайте Центрального Банка каждый квартал.
Строители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство. Акт приёма работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.
ДДУ ФЗ, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счёт не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности.
Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.
Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.
Стоит отметить: Регистрация ДДУ будет происходить только после оплаты взноса в компенсационный фонд.
Функции компенсационного фонда:
Контроль за выплатами от застройщиков.
Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
Предоставление кредитных средств если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.
Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.
Стоит отметить: в правительстве нашей страны разработали новые поправки в 214-й федеральный закон, которые касаются компенсационного фонда. Эти поправки устанавливают: порядок регистрации договора долевого участия, после того, как будут внесены взносы; порядок выплаты компенсации пострадавшим дольщикам.
Итак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью.
Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке. Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.
Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступит в законную силу в июле 2018 года.
Источник: https://domovik.guru/zakon/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-214-fz-novovvedeniya-i-popravki.html domovik.guru © Всё про недвижимость.